پیشتازی عرضه در بازار مسکن

دنیای اقتصاد- ساخت‌ مسکن در داخل شهر تهران طبق تازه‌ترین آمار رسمی، تا آخرین روزهای ماه بهمن مسیر صعودی را حفظ کرده و علاوه بر ثبت رکورد در نرخ رشد، کارنامه بی‌سابقه‌ای را در بازار ساخت‌وساز به‌وجود آورده است؛ بعد از رشد 71 درصدی در حجم ساخت‌وسازهای مسکونی طی 9 ماه اول سال90 در پایتخت، براساس گزارش جدید دفتر صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری، نرخ رشد ساخت‌وساز در 11 ماه‌ امسال به عدد 6/83 درصد رسیده؛ به‌طوری‌که از ابتدای امسال تا پایان هفته سوم بهمن‌ماه برای احداث 193 هزار واحد مسکونی در مناطق 22گانه مجوز ساخت صادر شده است. این روند با فرض بدترین حالت برای ماه اسفند، عملکرد یک‌ساله آپارتمان‌سازی در تهران را از مرز 200 هزار واحد مسکونی عبور می‌دهد و سال90 را به عنوان پرکارترین سال انبوه‌سازان ثبت خواهد کرد. مقایسه آمار ساخت‌وساز با آمار ازدواج‌ها در تهران حاکی است: در سال جاری تقریباً به ازای ورود یک واحد تقاضای جدید به بازار مسکن، مقدمات عرضه دو واحد جدید شکل گرفته و با توجه به اینکه ساخت‌وسازهای کنونی بدون اتلاف زمان حداکثر ظرف 12 تا 15 ماه به مرحله بهره‌برداری می‌رسد، از سال آینده حجم عرضه در بازار مسکن به گونه‌ای خواهد بود که «تقاضای انباشته» را نیز پاسخ می‌دهد.

اعلام آمار ساخت‌وساز در 11ماهه90: «عرضه‌جدید» به دو برابر «تقاضای‌جدید» رسید
رکورد معنادار ساخت مسکن در تهران
 فرید قدیری
 بهشاد بهرامی
 تجربه احداث 200.000 واحد در 12 ماه برای اولین‌بار
 در پایتخت از ابتدای سال تاکنون به ازای هر ازدواج کلنگ ساخت دو واحدمسکونی زمین زده شده است
ساخت‌وسازهای مسکونی سال90 در تهران پیش‌تر - با رشد جهشی نیمه‌اول- این کلانشهر را به منطقه‌ای متفاوت در کشور تبدیل کرد، اما حالا در پایان ‌سال علاوه بر صعود زمستانی، بازار مسکن پایتخت را با «رکورد معنادار» روبه‌رو کرده است.
براساس تازه‌ترین آمار مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی، از ابتدای سال تا پایان هفته سوم بهمن‌ماه، کلنگ ساخت 193 هزار و 754 واحدمسکونی جدید در مناطق 22گانه تهران به زمین زده شده که با فرض «بدبینانه» برای ماه اسفند، «عبور از مرز ساخت 200 هزار واحدمسکونی در 12 ماه» در شهر تهران قطعی خواهد بود که این حجم عرضه، نه تنها در پایتخت که در کل شهرهای کشور بی‌سابقه و تجربه‌ای جدید محسوب می‌شود.
ساخت‌وسازهای کنونی در تهران فارغ از رکورد در تیراژ، برای بازار مسکن نیز حاوی پیام تازه‌ای است: امسال تعداد واحدهای مسکونی جدید در تهران به دو برابر حجم «تقاضای‌جدید مسکن» در این کلانشهر رسیده است به طوری که در نیمه‌اول امسال نزدیک به 50 هزار ازدواج در تهران به ثبت رسیده و در قالب تقاضای جدید بلافاصله وارد بازار خرید یا اجاره آپارتمان شده در حالی که طی همین مدت (نیمه‌اول) ساخت حدود 100 هزار واحد جدید در تهران آغاز شده است.
به این ترتیب از سال آینده حداقل نیمی از عرضه‌های جدید – واحدهایی که امسال شروع به ساخت شده سال آینده تکمیل می‌شود- در بازار مسکن تهران، قابلیت تحویل به تقاضا‌های انباشته سال‌های قبل را پیدا می‌کند که تحت‌تاثیر این اتفاق، علاوه بر اینکه بازار به تعادل می‌رسد، احتمال رشد قیمت مسکن در سال91 نیز پایین خواهد آمد. برآوردها نشان می‌دهد در بازار مسکن حدود یک میلیون تقاضای قدیمی خرید مسکن وجود دارد که بین 15 تا 20 درصد آن مربوط به تهران است.
رشد 84 درصدی ساخت‌وساز
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمار جدید دفتر صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران حاکی از این است: در دی‌ماه و 20 روز بهمن‌ماه به ترتیب ساخت 18 هزار واحدمسکونی و 17 هزار واحدمسکونی در تهران آغاز شده است که مجموع ساخت‌وسازهای 11ماه سال 90 را به رقمی معادل 193 هزار و 754 واحدمسکونی رسانده است. این حجم ساخت‌وساز نسبت به 11ماه سال گذشته 6/83 درصد افزایش پیدا کرده است.
همچنین مقایسه زمستانی نیز نشان می‌دهد، فعالیت‌های ساختمانی در تهران در ماه بهمن نسبت به بهمن سال قبل از رشد 137 درصدی برخوردار شده است. در بهمن سال گذشته برای ساخت 7 هزار و 330 واحد مسکونی جدید در تهران توسط شهرداری پروانه صادر شده بود.
پیش‌بینی سال آینده: رونق‌تورمی
به گزارش «دنیای‌قتصاد» گرچه درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز و تراکم در بودجه سال ‌آینده شهرداری‌ تهران با سهم این درآمد در بودجه سال جاری برابری می‌کند، اما اعضای شورای شهر معتقدند تعیین رقم درآمدی موازی از این محل با رقم سال جاری نه تنها دلیلی بر پیش‌بینی رکود ساخت وساز برای پایتخت در سال 91 نخواهد بود، بلکه با اضافه کردن عوارض شاخه‌های متعدد همچون تغییرکاربری و تراکم این رقم سهمی ‌بالغ بر 70 درصد بودجه شهرداری تهران از محل ساختمان‌سازی را تشکیل می‌دهد. جدا از پیش‌بینی اعضای شورای شهر معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران پیش‌بینی دیگری از وضعیت ساخت وساز سال آینده دارد. معاون شهردار تهران برای سال آینده -بر خلاف سال جاری- وضعیت «رونق همراه با تورم» را پیش‌بینی می‌کند.هیربد معصومی ‌معاون شهرسازی ومعماری شهرداری تهران به دنبال تصویب بخش درآمدی بودجه شهرداری، از رونق بازار ساخت وساز مسکن در سال آینده به رغم کاهش درآمدهای شهرداری از این محل در بودجه 91 خبر داد و به «دنیای‌اقتصاد» گفت: گرچه اعتقاد ما کاهش درآمدهای شهرداری از محل صدور پروانه ‌ساختمانی است اما اعتقاد دارم در سال آینده بازار ساخت‌وساز مسکن با رونق همراه با تورم مواجه می‌شود.
او افزود: ما بنا داریم هر ساله سهمی‌نزدیک به 10 درصد به درآمدهای پایدار شهری اضافه کنیم و از سهم درآمدهای صدور پروانه کاهش دهیم.
معصومی‌در خصوص وضعیت فعلی و آینده بازار مسکن تصریح کرد: در همین زمان بازار مسکن با «رکود توام با تورم» مواجه است که بدترین شکل برای بازار است اما من اعتقاد دارم با توجه به سیاست های خوبی که در حوزه اقتصادی اعمال شده نقدینگی‌های سرگردان در دیگر بازارهای سرمایه‌ای به سمت بازار مسکن حرکت خواهند کرد و پیش‌بینی می‌کنم که سال آینده برای بازار مسکن سالی پررونق توام با تورم باشد.
نگاه دو عضو شورا بر رقم درآمدی ساخت وساز
در کنار نگاه معاون شهردار، رییس کمیسیون عمران و توسعه شورای شهر معتقد است گرچه سهم عوارض ساخت وساز در حدود رقم بودجه سال 90 تعیین شده است اما با اضافه شدن رقم عوارض شاخه های دیگر ساخت وساز همچون تراکم و تغییر کاربری رقم درآمد حوزه ساخت وساز نزدیک به 70 درصد بودجه شهرداری تهران در سال آینده را تشکیل می‌دهد. حمزه‌شکیب در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» یکی از دلایل اصلی رونق صدور پروانه در سال جاری را ورود انبوه سازان به بازار مسکن قبل از اجرای طرح تفصیلی عنوان کرد و گفت: برای بخش عمده‌ای از مردم این‌طور جا افتاده است که اجرای طرح تفصیلی منجر به محدودیت در افزایش تعداد طبقات ساختمان‌ها می‌شود به همین دلیل مردم به ساخت وساز ترغیب شده‌اند. اما چنین روندی باعث می‌شود که طرح تفصیلی قابلیت اجرایی پیدا نکند.در همین رابطه خسرو دانشجو سخنگوی شورای شهر نیز معتقد است: امر ساخت وساز با ارقامی‌که در بودجه نوشته می‌شود تفاوت‌های زیادی دارند چون مردم براساس رقم تعیین شده در بودجه برای ساخت‌وساز تصمیم نمی‌گیرند.او اظهار کرد: ساخت‌وساز در شهر تهران با موارد متعددی در ارتباط است به همین دلیل فعلا پیش‌بینی کرده‌ایم صدور پروانه‌ در حد رقمی‌را که ما پیش‌بینی کرده‌ایم باشد و اگر محقق نشود در این صورت بودجه را اصلاح می‌کنیم یا اگر بیشتر صادر شد، متمم بودجه ارائه می‌دهیم.